ABC

ABC der Gemeinnützigkeit

Wer die Gemeinnützigen verstehen will ist hier genau richtig. Unter dieser Rubrik finden Sie Erläuterungen zu Begriffen der Gemeinnützigkeit. Die Begriffe werden regelmäßig erweitert:

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A

ABRECHNUNG

nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

Ein gemeinnütziger Bauträger stellt seinen Mietern jährlich bis spätestens 30. Juni folgende Abrechnungen:

  1. eine „Betriebskostenabrechnung“ (auf Wunsch des Mieters per Post oder elekrtonisch)
  2. eine Heizkostenabrechnung (Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)
  3. eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB)

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist Bestandteil des monatlichen Entgelts und dient der Finanzierung von notwendigen oder nützlichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten. Je nach Alter des Gebäudes kann die Höhe des Beitrags variieren.

B

BAURECHT

Ein Baurecht besteht, wenn ein Grundstück mit dem dinglichen, veräußerlichen und vererblichen Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben, belastet ist.

Das Baurecht kann sich auch auf Teile des Grundstücks erstrecken, die für das Bauwerk selbst nicht erforderlich, aber für dessen Benützung vorteilhaft sind. Jedoch ist es unzulässig, das Baurecht auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, zu beschränken.

Das Baurecht entsteht durch die bücherliche Eintragung als Last des Grundstückes und kann auf eine Dauer von 10 bis 100 Jahren bestellt werden.

Der Bauzins ist das Entgelt für die Bestellung des Baurechts in Form wiederkehrenden Leistung. Ausmaß und Fälligkeit müssen bestimmt sein.

BETREUTES WOHNEN IM ALTER

Mit steigender Lebenserwartung ändern sich die Ansprüche und Erwartungen, die an eine Wohnung, ein Wohngebäude und das Wohnumfeld gestellt werden. Betreutes Wohnen im Alter kann älteren Menschen ein eigenes Zuhause sichern und entspricht deren Wohn- und Lebensbedürfnissen. Bei der Wohnform des Betreuten Wohnens für ältere Menschen werden neben der Überlassung einer altengerechten und barrierefreien Wohnung auch bestimmte Grundleistungen durch den Vermieter selbst oder durch Dritte zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus kann der Bewohner auch Wahlleistungen - das sind Betreuungs- und Pflegeleistungen, die über die Grundleistung hinausgehen – bei Bedarf in Anspruch nehmen. Durch diese Art des Wohnens wird älteren Menschen aber auch Menschen mit Behinderung ermöglicht, in einer möglichst autonomen, selbstbestimmten und unabhängigen Form in einer eigenen Wohneinheit das eigene Leben frei zu gestalten und gleichzeitig mit zusätzlichen Dienstleistungen wie etwa Haus(not)rufsystem, Callcenter für ärztliche Notfälle, Beratung und Hilfestellung bei allgemeinen Behördenangelegenheiten oder der Vermittlung von Pflege- und sonstigen Betreuungsleistungen bei Bedarf Unterstützung zu erhalten.

BETRIEBSKOSTEN

Welche Betriebskosten gibt es?

Zu den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nach §§ 21 – 24 MRG iVm § 14 Abs 1 Z 6 und 7 WGG zählen die Kosten für

  • Wasser und Abwasser,
  • die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen bei einer Verbrauchsermittlung,
  • die Kehrgebühren des Rauchfangkehrers,
  • die Kanalräumung,
  • die Müllabfuhr,
  • die Schädlingsbekämpfung,
  • der Strom für die Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses und der Gemeinschaftsflächen (zB Stiegenhaus, Gehwege),
  • die Prämien der Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, Leitungswasserschäden (inkl. Korrosionsschäden) und die gesetzliche Haftpflichtversicherung des Hauses,
  • die Prämien der Versicherung gegen andere Schäden wie bspw gegen Glasbruch oder gegen Sturmschäden; dies jedoch nur, soweit die Mehrheit der Hauptmieter des Hauses dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zugestimmt haben,
  • die angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (Hausbesorger oder Werkunternehmen)
  • die von der Liegenschaft laufenden zu entrichtenden, öffentlichen Abgaben
  • die laufenden Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (zB Aufzug, Waschküche, Spielplatz)
  • die Verwaltungskosten

Diese Kosten können auf die Mieter überwälzt werden und sind von diesen anteilsmäßig zu bezahlen. Bis 30.6. des Folgejahres ist eine Betriebskosten-Abrechnung zu legen.

C

COMPLIANCE

Mit § 9a WGG hat der Gesetzgeber eine strenge, compliance-affine Regelung geschaffen. Diese stellt sicher, dass Gemeinnützige vor Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihren Organmitgliedern (=Geschäftsführung, Vorstand, Aufsichtsrat) die einstimmige Zustimmung des Aufsichtsrates zu jedem Vertragsabschluss einholen müssen; ansonsten sind diese Rechtsgeschäfte unwirksam. Gleiches gilt für Geschäfte mit Beteiligungsunternehmen einer GBV und für Geschäfte der GBV und ihrer Beteiligungsunternehmen mit nahen Angehörigen der Organmitglieder.

Soweit die Vergabe von Wohnungen an den genannten Personenkreis betroffen ist, ist nachzuweisen, dass die Wohnung zur regelmäßigen Deckung des Wohnbedürfnisses verwendet wird.

Diese einstimmig genehmigten Rechtsgeschäfte müssen dem Revisionsverband angezeigt und in einen jährlichen Compliance-Bericht aufgenommen werden, der bei den Landes-Aufsichtsbehörden zur öffentlichen Einsichtnahme  aufliegt.

Diese Compliance-Bestimmung, der GBVs unterliegen, ist so streng wie in keinem anderen Wirtschaftsbereich und gewährleistet die Wahrung öffentlich-rechtlicher Interessen, insbesondere die Sicherung der gemeinnützigen Vermögensbindung sowie die „Vermeidung von Interessenkollisionen und ungerechtfertigter wirtschaftlicher Vorteile“.

D

DULDUNGSPFLICHTEN

Wichtige Gründe des Vermieters berechtigen diesen oder von diesem beauftragte Personen das Mietobjekt zu betreten. Der Mieter hat das Betreten z.B. dann zu gestatten, wenn das Mietobjekt aufgrund baulicher Änderungen des Mieters neu ausgemessen werden muss oder eine Besichtigung im Interesse der Erhaltung des Hauses oder der Hausaufsicht notwendig ist.

Über das bloße Betreten des Mietgegenstandes hinaus, hat der Mieter vorübergehende Eingriffe in seine Mietrechte zu dulden, soweit dies zur Durchführung von erforderlichen Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen der Baulichkeit und zur Behebung ernster Schäden des Hauses notwendig oder zweckmäßig ist. Auch zur Reparatur eines mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes muss der Mieter Zutritt zum Mietobjekt gewähren.

Eingriffe in sein Mietobjekt zur Durchführung von Arbeiten zur Beseitigung einer vom Mietobjekt ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder für Verbesserungen in einem anderen Mietgegenstand, müssen vom Mieter jedoch nur geduldet werden, wenn diese entweder notwendig oder zweckmäßig und darüber hinaus auch zumutbar sind.

Sämtliche Arbeiten, die ein Mieter zulassen muss, sind so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung seines Mietrechts sichergestellt ist. Kommt es aufgrund dieser Arbeiten zu wesentlichen Beeinträchtigungen seiner Mietrechte, hat der Mieter einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung.

E

ERHALTUNGS- UND VERBESSERUNGSBEITRAG

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) stellt einen Bestandteil des monatlichen Entgelts dar und dient der Finanzierung von notwendigen Erhaltungs- und nützlichen Verbesserungsarbeiten. Je nach Alter des Gebäudes kann die Höhe des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags variieren. Nähere Informationen zu den für die Einhebung des EVB jeweils zulässigen Obergrenzen finden Sie auf der Homepage des Verbandes (www.gbv.at) unter Veröffentlichung der wohnwirtschaftlichen Werte nach § 19a Entgeltrichtlinienverordnung.

Bis 30.6. des Folgejahres ist den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zu legen.

F

FINANZIERUNGSBEITRAG

Der Finanzierungsbeitrag (auch oft als Baukosten- oder Grundkostenbeitrag bezeichnet) ist jener Betrag, der vom Mieter oder Nutzungsberechtigten bei Abschluss des Anwartschafts- oder Mietvertrages als Beitrag zur Finanzierung des Bauvorhabens (Grund- und/oder Baukosten) an die gemeinnützige Bauvereinigung zu leisten ist und stellt eine Mietzinsvorauszahlung dar.

Die Höhe des zu leistenden Finanzierungsbeitrages ist von verschiedenen Faktoren wie z.B. der Größe des Bauvorhabens oder den länderspezifischen wohnbauförderungsrechtlichen Bestimmungen abhängig

G

GBV = gemeinnützige Bauvereinigung

Eine GBV kann in der Rechtsform einer Genossenschaft einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einer Aktiengesellschaft organisiert sein. Gemeinnützige Bauvereinigungen unterliegen dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Umgangssprachlich und auch in den Medien wird häufig der Ausdruck „Genossenschaft“ oder „Wohnungsgenossenschaft“ als Synonym für gemeinnützige Bauvereinigung verwendet. Hauptgeschäfte einer GBV sind die Errichtung, Verwaltung und Sanierung von Wohnungen. Im Vordergrund ihrer Tätigkeit steht die Schaffung von leistbarem Wohnraum. GBVs dürfen nur in beschränktem Umfang Gewinne erzielen und sind dafür mit ihren Kerngeschäften von Ertragsteuern befreit. GBV wird auch als Kurzbezeichnung für den Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen verwendet.

GESCHÄFTSRAUMMIETE

Ob ein Mietgegenstand als Wohnung oder als Geschäftsräumlichkeit zu qualifizieren ist, richtet sich in erster Linie nach der Parteienabsicht zwischen Vermieter und Mieter. Für die Frage, ob Wohnungs- oder Geschäftsraummiete vorliegt, kommt es daher darauf an, zu welchem Vertragszweck das Mietobjekt nach den Willen der Vertragsparteien in Bestand genommen wurde. Die Widmung zu Geschäftszwecken kann ausdrücklich oder schlüssig vereinbart werden; sie kann aber auch während des Mietverhältnisses nachträglich einvernehmlich geändert werden. Diese nachträgliche Änderung des Verwendungszwecks setzt jedoch eine neuerliche ausdrückliche oder stillschweigende Parteieneinigung voraus; ein Mieter kann daher durch einseitige Änderung der Verwendungsart seine Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht verschieben. Erlangt der Vermieter keine Kenntnis von der vom Mieter einseitig vorgenommenen Änderung der Nutzung des Mietobjekts, weil ihn dieser nicht in Kenntnis setzt, so kann sich der Mieter aufgrund der fehlenden ausdrücklichen oder konkludenten Genehmigung des Vermieters nicht erfolgreich auf eine Widmungsänderung stützen.
Im Regelfall wird zwischen den Mietvertragsparteien ein bestimmter geschäftlicher Verwendungszweck – etwa zur Nutzung als Bäckerei, Blumenhandel, Arztordination oder Tanzstudio – vereinbart werden. Aber auch eine sogenannte „unspezifizierte“ Widmung als Geschäftsräumlichkeit wäre grundsätzlich möglich.

Für die zu Geschäftszwecke dienenden Bestandobjekte ist es der gemeinnützigen Bauvereinigung erlaubt anstelle des kostendeckenden Entgelts ein nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenes Entgelt iSd § 13 Abs 5 WGG zu vereinbaren.

GRUNDMIETE

Nach Rückzahlung aller Kredite durch die gemeinnützige Bauvereinigung bleibt die Miete auf dem Niveau der Kostenmiete; überschreitet diese Miete jedoch den Betrag von Euro 1,87/m² zzgl. EVB und Eigenmittelverzinsung aus der Grundstücksfinanzierung muss die Miete auf die Grundmiete von Euro 1,87/m² und Monat gesenkt werden. 

Neben dieser Grundmiete ist eine GBV berechtigt, den nach § 14d Abs 2 WGG zulässigen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und die angemessene Verzinsung von allfälligen Eigenmitteln, die zur Finanzierung von Grundstückskosten aufgewendet wurden, zusätzlich zu verrechnen. Die Grundmiete ist wertgesichert.

Durch die Grundmiete von Euro 1,87/m² bei Wohnungen, deren Darlehen abbezahlt sind, kann die gemeinnützige Wohnungswirtschaft ein wachsendes Angebot an besonders kostengünstigen Wohnungen zur Verfügung stellen. (Stand: April 2020)

H

HAUSORDNUNG

Die Hausordnung dient dazu ein harmonisches Zusammenleben im Interesse jedes einzelnen Bewohners eines Hauses, unter Einhaltung gewisser Regeln zur gegenseitigen Rücksichtnahme, zu ermöglichen.

Sie kann Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume (Rechte und Pflichten der Mieter in der Waschküche), Regelungen zu Ruhezeiten (wann und wie lange Mieter musizieren dürfen) und Aspekte zur Sicherheit der Mieter (Schließzeiten der Haustür, Freihalten der Fluchtwege) enthalten.

Wenn dem Mieter bestimmte Pflichten (z.B. Schneeschaufeln, Laubkehren, wöchentliche Reinigung des Stiegenhauses) auferlegt werden, die nicht unverhältnismäßig sind (wie z.B. jährliches Streichen der Hausfassade oder Erneuerung der Fliesen im Hausflur) oder gegen geltendes Recht verstoßen, muss die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages sein (als Anhang oder im Vertrag erwähnt). Eine einseitige Änderung durch den Vermieter ist nicht zum Nachteil der Mieter erlaubt.

Ist die Hausordnung lediglich ein Aushang im Treppenhaus, dürfen darin keine Aufgaben und Pflichten für den Mieter enthalten sein, die über seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten hinausgehen und darf diese vom Vermieter einseitig abgeändert (erweitert) werden, solange die Inhalte nur ordnenden Charakter haben.
Generell dürfen Hausordnungen den Mieter in seinen Persönlichkeitsrechten (Besuchsrecht, Kinderlärm, Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung) nicht einschränken.

HEIM

Das WGG beinhaltet eine eigene Definition des Begriffs „Heim“. Als Heim wird in § 2 Z 3 WGG eine zur Befriedigung des regelmäßigen Wohnbedürfnisses ihrer Bewohner bestimmte Baulichkeit in normaler Ausstattung bezeichnet, die neben den Wohn- oder Schlafräumen auch die für die Verwaltung und für die Unterbringung des Personals erforderlichen Räume und allenfalls auch gemeinsame Küchen, Speise-, Aufenthalts- und zur vorübergehenden Unterbringung von Heimbewohnern bestimmte Krankenräume sowie allenfalls gemeinsame Anlagen enthält.

HEIZKOSTENABRECHNUNG

Jahresabrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten („Heizkostenabrechnung“)
Die Heizkostenabrechnung hat alle in der Abrechnungsperiode fällig gewordenen Heiz- und Warmwasserkosten zu umfassen. Materiell muss sie folgenden Mindestinhalt aufweisen: Beginn und Ende der Abrechnungsperiode; die zu verrechnenden Heiz- und Warmwasserkosten, dies getrennt nach Energiekosten und sonstigen Kosten des Betriebes; die beheizbare Gesamtnutzfläche des Gebäudes; den für das Gebäude ermittelten Gesamtverbrauch an Heizkosten und Warmwasser; die beheizbare Nutzfläche und die ermittelten Verbrauchsanteile für das betreffende Nutzungsobjekt; das Verhältnis zwischen den nach Verbrauchsanteilen und den nach beheizbarer Nutzfläche zu tragenden Energiekosten, den betragsmäßigen Anteil an den Energiekosten und den sonstigen Kosten des Betriebes, die geleisteten Vorauszahlungen, den Überschuss oder Fehlbetrag, Ort und Zeitraum für Einsichtnahme in Abrechnung und Belegsammlung sowie einen Hinweis auf die Folgen der Abrechnung gemäß §§ 21-24 HeizKG.

I

INDEXIERUNG

 

Zweck der Indexierung der Miete oder bestimmter Entgeltkomponenten ist es, deren Wertbeständigkeit während der Mietvertragsdauer für den Vermieter zu erhalten. Zu unterscheiden ist zwischen einer gesetzlichen und einer vertraglichen Indexierung.

Im Anwendungsbereich des MRG oder des ABGB-Mietrechts kann im Regelfall eine Indexierung des vereinbarten Hauptmietzinses nur dann erfolgen, wenn eine Wertsicherung auch vertraglich vereinbart wurde. Wertanpassungs-, Wertsicherungs- oder Indexierungsklausel sind daher in der Regel Vertragsinhalt von Mietverträgen und wird so festgehalten, dass sich die Höhe der Miete oder bestimmter Mietkomponenten ändert, wenn sich die vereinbarte Bezugsgröße (zB Verbraucherpreisindizes) verändert. Manchmal hat der Vermieter aber auch kraft Gesetzes das Recht, einen indexierten Betrag vom Mieter zu begehren, ohne dass im Mietvertrag eine Wertsicherung vereinbart sein muss, was etwa für Altmietverträge mit einem wertbeständigen Mietzins nach § 45 MRG gilt.

Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts relevante wohnwirtschaftliche Werte, die der Indexierung unterliegen, sind auf der Webseite www.gbv.at unter https://www.gbv.at/Document/View/4661 veröffentlicht. Auf die Besonderheiten bei der Vereinbarung eines variablen, kostendeckenden Entgelts wird in Bälde unter K wie Kostendeckung eingegangen werden.

J

JAHRESABSCHLUSS

Alle Gemeinnützigen Bauvereinigungen müssen unabhängig von ihrer Größe und Rechtsform einen Jahresabschluss nach den Bestimmungen des Unternehmensgesetzbuches (UGB) aufstellen und jährlich durch einen anerkannten Revisionsverband prüfen lassen. Die Prüfung bezieht sich als umfassende Gebarungsprüfung nach dem Genossenschaftsrevisionsgesetz neben dem Jahresabschluss auch auf die Einhaltung der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).

K

KAUTION

Manchmal wird bei Mietvertragsabschluss eine Kaution geleistet. Die Zahlung einer Kaution muss immer zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Ohne Vereinbarung kann eine Kautionszahlung vom Mieter nicht verlangt werden. Die Höhe einer vertraglich zu leistenden Kaution ist gesetzlich nicht geregelt. Als generelle Richtlinie kann ein Betrag genannt werden, der sich in der Höhe von bis zu 6 Bruttomonatsmieten bewegen muss.

Der Zweck einer Kaution liegt darin, dass dem Vermieter ein monetärer Deckungsfonds für alle künftigen Forderungen (wie im Besonderen Mietzinsrückstand oder Schadenersatzansprüche des Vermieters), die in irgendeinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, zur Verfügung gestellt werden soll.  Der Vermieter darf daher auf die Kaution zurückgreifen, wenn der Mieter zB die Miete nicht bezahlt. Er kann, aber er muss nicht auf die Kaution zurückgreifen. Er könnte sich auch dafür entscheiden, bei Mietzinsrückständen eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter einzuleiten.

Nach Ende des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.

KOSTENDECKENDES ENTGELT

Gemeinnützige Bauvereinigungen sind gemäß § 13 Abs 1 WGG dem Kostendeckungsprinzip verpflichtet.
Grundsätzlich ist ein Entgelt zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger ist, als es zur Deckung
  • der gesamten Herstellungskosten des Wohngebäudes,
  • der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit (= Betriebs- und Instandhaltungskosten) und
  • unter Berücksichtigung eines im Sinne der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung (= Verwaltungskosten)
  • sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen notwendigerweise erforderlich ist. 
Ändern sich die der Berechnung des Entgelts zugrunde gelegten Beträge, so ist das Entgelt entweder entsprechend nach oben oder nach unten anzupassen.

L

LEBENSGEFÄHRTE

Zu dem Personenkreis der nahen Angehörigen gehört im Geltungsbereich des WGG auch der Lebensgefährte. Beim Lebensgefährten handelt es sich um jemanden, der mit einer anderen Person in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltgemeinschaft lebt. Für das Vorliegen einer Lebensgemeinschaft wird üblicherweise neben einer Wohnungs- und Wirtschaftsgemeinschaft sowie einer starken inneren Verbundenheit auch eine gewisse „körperlich-erotische Anziehung“ im Sinne einer eheähnlichen Zuneigung gefordert. Im Sinne einer EMRK-konformen Auslegung kann es sich bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft um eine Gemeinschaft zwischen Personen desselben oder verschiedenen Geschlechts handeln. Relevanz kommt der mietrechtlichen Definition des Lebensgefährten etwa in § 14 MRG, § 9a WGG oder § 15g WGG zu; in § 14 MRG und § 9a WGG wird gesetzlich auch eine Mindestzeit des Zusammenlebens verlangt.

M

MAKLERPROVISION

Die Maklerprovision ist jener Betrag, den ein Immobilienmakler als Gegenleistung für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts.

Die Maklerprovision ist in der Immobilienmaklerverordnung geregelt. So dürfen etwa für Mietwohnungen, die mit mehr als drei Jahren befristet oder unbefristet vermietet werden, maximal zwei Monatsmieten (inkl. Betriebskosten, exkl. 10% USt) verlangt werden; hinzu kommen 20% Umsatzsteuer.

Gemeinnützige Bauvereinigungen nehmen für die Vermietung ihrer Wohnungen nur äußerst selten die Dienste eines Maklers in Anspruch. Für die zukünftigen Mieter entfällt daher im Regelfall die Maklerprovision, was zu einem spürbaren Kostenvorteil führt. Bei Anmietung einer 70-m2-Wohnung mit einer Bruttomiete von 500 Euro erspart sich der Haushalt 1.090 Euro.

Jährlich werden in Österreich etwa 45.000 bestehende GBV-Wohnungen wiedervermietet (Mietvertragsabschlüsse ohne Erstbezüge). Würden diese Wohnungen über Makler vermittelt, entspräche dies etwa einem Anspruch von 49 Millionen Euro an Maklerprovisionen.

N

NUTZFLÄCHE

Der Begriff der Nutzfläche kommt in vielen Gesetzen vor. Die Nutzfläche kann im WGG als Basis für die Aufteilung der Gesamtkosten einer Baulichkeit herangezogen werden. Im WGG wird die Nutzfläche in § 16 Abs 2 gesetzlich bestimmt. Maßgeblich ist die Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit. Auch Bodenfläche unter schrägen Wänden und Dachschrägen ist ebenso wie eine Loggia Nutzfläche.
 
Im Unterschied dazu gehören Nischen und Mauerdurchbrechung eben so wenig zur Nutzfläche wie Treppen, offene Balkone oder Terrassen. Keller- oder Dachbodenabteile sowie Ein- oder Abstellplätze für Kraftfahrzeuge dürfen ebenfalls für die Berechnung der Nutzfläche nicht herangezogen werden.

O

OBJEKTSICHERHEITSPRÜFUNG ÖNORM B1300

Eigentümer von Wohngebäuden sind in angemessenen Zeitabständen zu Kontrolle der Objektsicherheit ihres Wohngebäudes verpflichtet. Im Rahmen einer verantwortungsvollen Liegenschaftsverwaltung, im Besonderen zur Einhaltung von Verkehrssicherungs- und Erhaltungspflichten, wird ein Hauseigentümer daher auch regelmäßig eine Objektsicherheitsprüfung (Sichtprüfung, zerstörungsfreie Begutachtung) durchführen bzw ein Unternehmen damit beauftragen. Die ÖNORM B 1300 gibt Eigentümern und Verwaltern eine unverbindliche praxisorientierte Empfehlung und einen Orientierungsleitfaden, wie man eine Objektsicherheitsprüfung bestmöglich durchführen kann. Für mehr Informationen klicken Sie hier

P

PAKETVERKAUF

Ein Paketverkauf ist ein Verkauf von mehr als drei Objekten an eine Person - gleichgültig ob es sich um Wohnungen, Geschäftsräume, Abstellplätze oder Garagen handelt. Im Interesse des Vermögensschutzes unterliegen Paketverkäufe der Genehmigung durch die Landesregierung als Aufsichtsbehörde.

PARIFIZIERUNG

Der Begriff „Parifizierung“ ist ein Synonym für die Nutzwertfestsetzung im Wohnungseigentum. Diese erfolgt durch das Gutachten eines einschlägigen Ziviltechnikers oder Sachverständigen. Der Nutzwert wird ermittelt aus der Nutzfläche und weiteren Parametern wie Zweckbestimmung des WE-Objektes (z.B. Wohnung oder Geschäftslokal), Stockwerkslage, Lage innerhalb des Stockwerks, Ausstattung mit z.B. offenen Balkonen, Terrassen, Hausgärten, Kellerabteilen usw. Er gibt damit das Verhältnis eines Wohnungseigentumsobjektes zu allen WE-Objekten einer Liegenschaft an. Die Nutzwertfestsetzung dient grundsätzlich als Aufteilungsschlüssel (auch Nutzwertschlüssel genannt) für die Aufwendungen der Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage bei einer (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft.

Q

R

RAUMORDNUNG

Unter Raumordnung und Raumplanung (in Österreich meist synonym verwendet) versteht man das planmäßige und vorausschauende Einwirken auf die Raumnutzung und räumliche Entwicklung eines Gebiets: einer Gemeinde, einer Region oder eines Landes. Dabei sind unterschiedliche Ansprüche an den Raum (z.B. Wirtschaft, Verkehr, Naturschutz, Siedlungsentwicklung) abzustimmen, Konflikte auszugleichen und langfristige Entwicklungsoptionen offen zu halten.

Die „allgemeine“ Raumordnung und Raumplanung ist in Österreich Landeskompetenz. Es gibt daher neun unterschiedliche gesetzliche Grundlagen in denen die Angelegenheiten der überörtlichen und der örtlichen Raumplanung geregelt sind. Die überörtliche Raumplanung befasst sich mit dem ganzen Bundesland oder Teilregionen; die örtliche Raumplanung mit der räumlichen Entwicklung einer Gemeinde. Die bekanntesten Instrumente der örtlichen Raumplanung sind das örtliche Entwicklungskonzept, der Flächenwidmungsplan und der Bebauungsplan – sie werden vom Gemeinderat beschlossen. Der Landesregierung kommt dabei die Funktion als Aufsichtsbehörde zu.
 
Der Bund hat in Österreich keine formale Raumordnungskompetenz, er hat jedoch, wie auch die EU,  raumplanungsrelevante Fachplanungs-Kompetenzen. Wesentliche Überschneidungen mit der Raumordnung gibt es z.B. in der Wirtschafts- und Wohnungspolitik, der Infrastruktur- und Energiepolitik, im Forst- und Wasserrecht uvm. In diesen Politikbereichen wird auch mit räumlichen Festlegungen gearbeitet (z.B. Trassenverläufe für Hochleistungsstrecken, Gefahrenzonenpläne, Förderregionen u.a.). Diese thematische und kompetenzmäßige Verflechtung hat der Raumordnung auch die Bezeichnung als „Querschnittsmaterie“ eingebracht.

Schließlich gibt es mit der Österreichischen Raumordnungskonferenz (ÖROK) eine von Bund, Ländern, Städten und Gemeinden getragene Einrichtung zur Koordination von Raumordnung und Regionalentwicklung auf gesamtstaatlicher Ebene.

REGIERUNGSKOMMISSÄR

Bei Bestehen einer erheblichen Gefahr für die Einhaltung der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sowie zur Sicherung der Vermögensbindung kann die Landesregierung einen fachkundigen und zuverlässigen Regierungskommissär aus dem Berufsstand der Rechtsanwälte, Wirtschaftstreuhänder oder Revisoren für einen befristeten Zeitraum bestellen. Die Bestellung aber auch die Löschung der Bestellung sind im Firmenbuch einzutragen.

Der Regierungskommissär ist mit einer Fülle von Rechten ausgestattet, um so seiner Aufgabe gerecht werden zu können. Neben seinen umfassenden Aufsichtsrechten nach § 29 Abs 1 WGG ist er in Ausübung seiner Tätigkeit auch berechtigt, Einsicht in alle Geschäftsunterlagen zu nehmen, die Gebarung und die Rechnungsabschlüsse zu prüfen oder an allen General bzw Hauptversammlungen, Geschäftsführungs-, Vorstands- und Aufsichtsratssitzungen mit Rederecht teilzunehmen. Darüber hinaus muss für die Wirksamkeit bestimmter Rechtsgeschäfte, etwa bei Grundstückstransaktionen, seine Zustimmung vor Vertragsabschluss eingeholt werden.

REVISION

Alle gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) müssen einem nach dem Genossenschaftsrechtsänderungsgesetz zulässigen Revisionsverband angehören. Die Revision der Bauvereinigungen erfolgt jedes Jahr und umfasst neben der Prüfung des Jahresabschlusses auch die Gebarungsprüfung nach dem Genossenschaftsrevisionsgesetz und die Einhaltung der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).

S

SANIERUNG GRÖSSEREN UMFANGS

Eine Sanierung größeren Umfangs liegt dann vor, wenn Erhaltungs- und/oder Verbesserungsmaßnahmen erfolgen und nach Abschluss dieser Arbeiten die allgemeinen Teile der Baulichkeit und mindestens die Hälfte der Wohnungen den Erfordernissen einer normalen Ausstattung entsprechen. Durch den Begriff des „größeren Umfanges“ in § 2 Z 1 WGG wollte der Gesetzgeber darüber hinaus klarstellen, dass es sich um wirtschaftlich kostenintensivere bzw. auch technisch erhebliche Maßnahmen handelt, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen. Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen stellt der WGG-Gesetzgeber die Sanierung größeren Umfangs der Errichtung von Wohnraum gleich.

SCHLICHTUNGSSTELLE

In Österreich gibt es 11 Schlichtungsstellen für wohnrechtliche Angelegenheiten und zwar in Klagenfurt; St. Pölten, Stockerau, Neunkirchen; Linz; Graz, Leoben, Mürzzuschlag; Wien; Salzburg; Innsbruck. Es handelt sich bei diesen Schlichtungsstellen um gesetzlich eingerichtete, faktisch ähnlich wie Gerichte entscheidende Behörden und um keine Interessenvertretung. Diese Schlichtungsstellen können in all jenen mietrechtlichen Angelegenheiten, die in § 37 MRG bzw § 22 WGG – wie zB Verfahren auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten, Festlegung des Verteilungsschlüssels aber auch Verfahren auf Erhöhung des EVB – angeführt sind, von Mietern aber auch Vermietern angerufen werden.

Diese Schlichtungsstellen sollen zunächst versuchen, eine außergerichtliche Bereinigung der Rechtsangelegenheit zwischen den Beteiligten herbeizuführen. Scheitert eine einvernehmliche Einigung muss die Schlichtungsstelle eine Entscheidung in der Sache treffen. Diese Entscheidung ist – im Unterschied zu vielen anderen Schlichtungseinrichtungen – bindend. Akzeptiert eine der Parteien die Entscheidung nicht, kann sie innerhalb von vier Wochen das Gericht anrufen. Im Unterschied zu Gerichtsverfahren sind Verfahren vor der Schlichtungsstelle in der Regel kostenfrei. Aufwendungen für eine anwaltliche Vertretung, die aber bei einer Schlichtungsstelle nicht zwingend notwendig ist, muss jede Partei selbst tragen.

STELLPLATZ

Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines ein- als auch mehrspurigen Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist. Wohnungseigentumsrechtlich ist eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur platzsparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, einer Bodenfläche gleichzuhalten. Die bautechnischen Details, wie etwa die Größe, sind in der OIB Richtlinie 4 festgehalten. In den meisten Bundesländern muss ein Stellplatz pro Wohnung zur Verfügung gestellt werden, in manchen Fällen 2 bis 3 Stellplätze. Relevanz haben die Stellplatzvorschriften deshalb, da sie in einem nicht unwesentlichen Maße zu den Baukosten beitragen. Vor allem in Städten werden Stellplätze in erster Linie in Tiefgaragen bereitgestellt was sich in den Errichtungskosten mit rund 15.000 bis 20.000 Euro zu Buche schlägt.

T

THERMISCHE SANIERUNG

Die thermische Sanierung eines Gebäudes verringert die Wärmeverluste der Gebäudehülle durch Austausch von Außenfenstern und Türen, Wärmedämmung der Außenmauern sowie der obersten und untersten Geschossdecke. An diesen verringerten Energiebedarf soll auch die Haustechnik für Beheizung und Warmwasser angepasst werden.

Zur Finanzierung öffentlich geförderter thermisch-/energetischer Sanierungsmaßnahmen kann eine GBV befristet einen erhöhten EVB einheben, wenn auch nur ¾ der Mieter einer schriftlichen Vereinbarung zugestimmt haben, vorausgesetzt eine Stellungnahme eines Sachverständigen, etwa der Förderstelle über die Angemessenheit der Kosten liegt vor.

Thermische Sanierungen werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen in der Regel gleichzeitig mit Großinstandsetzungen durchgeführt.

U

UNBEFRISTET

Während bei den GBV der unbefristet abgeschlossene Wohnungsmietvertrag die Regel ist, ist es im privaten Mietwohnungssektor der befristete Mietvertrag. Der Abschluss von unbefristeten Wohnungsmietverträgen wird in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft als gesellschaftlicher Mehrwert angesehen, der zur sozialen Sicherheit und Stabilität am Wohnungsmarkt beiträgt. Finanzielle Belastungen, die bei Wohnungswechsel entstehen – wie etwa Maklergebühren, Umzugskosten oder Kautionen – können durch unbefristete Mietverhältnisse vermieden werden. Der Vermieter kann nur aufgrund der gesetzlich normierten Gründe (z.B. unleidliches Verhalten des Mieters, Zahlungsrückstand) das Mietverhältnis kündigen.

Mit der WGG-Novelle 2019 wurde in der öffentlich-rechtlichen Bestimmung des § 8 Abs. 3 WGG hervorgehoben, dass vorbehaltlich etwaiger wohnbauförderungsrechtlicher Vorschriften der Länder grundsätzlich die Vergabe von Wohnungen auf Basis unbefristeter Mietverträge erfolgen soll. Befristete Wohnungsmietverträge zwischen einer GBV und ihren Mietern sind wohnzivilrechtlich zulässig, sie sollen aber lediglich die Ausnahme darstellen. Befristete Wohnungsmietverträge müssen gemäß § 29 Abs. 1 Z 3 lit b WGG eine schriftliche Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren aufweisen.

Mündliche Befristungen sind unwirksam und führen dazu, dass das Mietverhältnis als unbefristetes Mietverhältnis zu qualifizieren ist. Dies gilt im Regelfall auch dann, wenn eine Befristung vereinbart wurde, die den Mindestbefristungszeitraum von 3 Jahren unterschreitet. Lediglich bei einigen wenigen in § 20 Abs. 1 Z 1 lit c WGG aufgezählten Verträgen –bspw. Verträge über einen Mietgegenstand, der im Rahmen eines besonders eingerichteten Heims vermietet wird – hat es der Gesetzgeber für sachlich gerechtfertigt erachtet, dass die in § 29 Abs. 1 Z 3 lit b MRG normierte Frist  unterschritten werden darf.

UNTERVERMIETUNG

Ein zwischen einer GBV als Vermieterin und einem Mieter geschlossenes Mietverhältnis ist ein Hauptmietverhältnis. Vermietet der Hauptmieter das Mietobjekt weiter, handelt es sich um einen Untermietvertrag. Dies ist nicht immer zulässig. Die GBV als Vermieterin kann dem Hauptmieter vertraglich aus wichtigem Grund die Untervermietung verbieten. Ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung liegt insbesondere vor, wenn beispielsweise
  • der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll,
  • der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom Untervermieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt,
  • oder wenn zu befürchten ist, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.
Darüber hinaus kann die Untervermietung auch gegen Förderungsbestimmungen verstoßen.
Vermietet der Hauptmieter trotzdem das Mietobjekt, kann gegen diesen ein Kündigungsverfahren eingeleitet werden.

V

VERWALTUNG

Eine der Haupttätigkeiten der gemeinnützigen Bauvereinigungen ist neben der Errichtung auch die Verwaltung von Baulichkeiten. Die Verwaltung ist nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit auszuüben. Die Hausverwaltung besteht aus all jenen Tätigkeiten, die im Rahmen der laufenden Verwaltung von Miet- und Eigentumsobjekten anfallen, wie etwa:

  • Übernahme des Hauses in die Verwaltung (z.B.: Erstellung des Haus- und Wohnungsinventarverzeichnisses, Vertragsabwicklung und Übergabe bei Vermietung oder Verkauf, Wohnungsübergabe, Meldewesen)
  • Entgeltkalkulation und -vorschreibung, Verbuchung, Mahnwesen, Zahlungsverkehr
  • Abschluss von Dienstverträgen (z.B: mit Hausbetreuern)
  • Erstellung und Legung der Abrechnungen (z.B.: Betriebskostenabrechnung, EVB- Abrechnung, Abrechnung der Heizkosten)
  • Organisation, Administration und Obsorge der laufenden Erhaltung und Verbesserung der Baulichkeiten (z.B.: Erstellung von Instandhaltungsplänen, Auftragserteilung, Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten)
  • Wohnungsinhaberwechsel
  • Kundendienst wie etwa Informationen der Hausverwaltung an ihre Bewohner, Beantwortung oder Hilfestellung von Bewohneranfragen
  • Allgemeine Verwaltungstätigkeiten (z.B.: Liegenschafts-, Gebühren- und Rechtsangelegenheiten, Kontakt mit Behörden)
Zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung einer Baulichkeit darf der Vermieter eine „Verwaltungskostenpauschale“ einheben. Die aktuell zulässige Höhe des Verwaltungskostenpauschale ist unter https://www.gbv.at/Document/View/4661 veröffentlicht.

W

WOHNUNGSEIGENTUM

Wohnungseigentum ist das Recht als Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft ausschließlich ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt.

Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Wohnungseigentumstauglichkeit erfordert entweder die bauliche Abgeschlossenheit nach allen Seiten oder die deutliche abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeuges (auch einspurig) gewidmet und geeignet ist.

Alle gesetzlichen Bestimmungen zum Recht des Wohnungseigentums finden sich im Wohnungseigentumsgesetz 2002.

WOHNUNGSRÜCKNAHMEN

Wohnungsrücknahmen / Wohnungsübergabe in Zeiten von COVID-19

Für die Wohnungsrücknahme ist ein gewisses Maß an Mitwirkungspflicht des Vermieters erforderlich, nämlich das Mietobjekt, das ihm rechtzeitig und in gesetzes- und vertragskonformer Weise vom Mieter angeboten wird, auch tatsächlich zu übernehmen. Bei der Rückstellung verlangt § 1109 ABGB auch die Übergabe der Schlüssel. Die Schlüssel müssen dem Vermieter überbracht werden. Da momentan ein Kundenverkehr im Büro eines Bauträgers der GBV nicht gestattet ist, ist zu überlegen, etwa eine Vereinbarung zu treffen, dass der Mieter die Schlüssel auf postalischem Wege übersenden kann/soll. Die Übersendung der Schlüssel ersetzt dann die persönliche Übergabe der Schlüssel bei Mietvertragsbeendigung, da die GBV die Übersendung genehmigt haben. Mit ihrer Zustimmung wäre es auch eine Möglichkeit, zu vereinbaren, dass der ausziehende Mieter die Schlüssel in den abgeschlossenen Briefkasten des Hausbesorgers (sofern vorhanden) gibt.

Sofern es möglich ist, wäre für die Wohnungsübergabe auch die postalische Übersendung der Schlüssel eine Alternative. Etwaige vom Mieter beanstandende Mängel im Mietobjekt wären von diesem zu dokumentieren, die Ablesung der Verbrauchszähler wären von diesem durchzuführen und an die Verwaltung zu übermitteln. Sollte es aufgrund der Verzögerungen der Baufortschritte auch zu einer etwaigen Verzögerung des Bezugstermins kommen, so sollte dies aus Gründen der Vorsicht den zukünftigen Mietern vorsorglich informativ bekanntgegeben werden.

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ZUBEHÖRWOHNUNGSEIGENTUM

Zubehörwohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, baulich mit dem Wohnungseigentumsobjekt nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich – etwa durch Zäune, Mauern oder Hecken – abgegrenzt ist.

Die Eintragung des Wohnungseigentums am WE-Objekt erstreckt sich auf das Zubehör. Voraussetzung der Erstreckung der Eintragung des Wohnungseigentums an einem WE-Objekt auch auf die diesem Objekt zugeordneten Zubehörobjekte ist dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt durch eine eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde über die Nutzwertermittlung oder -festsetzung.

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