ABC

ABC der Gemeinnützigkeit

Wer die Gemeinnützigen verstehen will ist hier genau richtig. Unter dieser Rubrik finden Sie Erläuterungen zu Begriffen der Gemeinnützigkeit. Die Begriffe werden regelmäßig erweitert:

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A

ABRECHNUNG

nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

Ein gemeinnütziger Bauträger stellt seinen Mietern jährlich bis spätestens 30. Juni folgende Abrechnungen:

  1. eine „Betriebskostenabrechnung“ (auf Wunsch des Mieters per Post oder elekrtonisch)
  2. eine Heizkostenabrechnung (Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)
  3. eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB)

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist Bestandteil des monatlichen Entgelts und dient der Finanzierung von notwendigen oder nützlichen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten. Je nach Alter des Gebäudes kann die Höhe des Beitrags variieren.

B

BETRIEBSKOSTEN

Welche Betriebskosten gibt es?

Zu den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nach §§ 21 – 24 MRG iVm § 14 Abs 1 Z 6 und 7 WGG zählen die Kosten für

  • Wasser und Abwasser,
  • die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen bei einer Verbrauchsermittlung,
  • die Kehrgebühren des Rauchfangkehrers,
  • die Kanalräumung,
  • die Müllabfuhr,
  • die Schädlingsbekämpfung,
  • der Strom für die Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses und der Gemeinschaftsflächen (zB Stiegenhaus, Gehwege),
  • die Prämien der Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, Leitungswasserschäden (inkl. Korrosionsschäden) und die gesetzliche Haftpflichtversicherung des Hauses,
  • die Prämien der Versicherung gegen andere Schäden wie bspw gegen Glasbruch oder gegen Sturmschäden; dies jedoch nur, soweit die Mehrheit der Hauptmieter des Hauses dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zugestimmt haben,
  • die angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (Hausbesorger oder Werkunternehmen)
  • die von der Liegenschaft laufenden zu entrichtenden, öffentlichen Abgaben
  • die laufenden Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen (zB Aufzug, Waschküche, Spielplatz)
  • die Verwaltungskosten

Diese Kosten können auf die Mieter überwälzt werden und sind von diesen anteilsmäßig zu bezahlen. Bis 30.6. des Folgejahres ist eine Betriebskosten-Abrechnung zu legen.

C

COMPLIANCE

Mit § 9a WGG hat der Gesetzgeber eine strenge, compliance-affine Regelung geschaffen. Diese stellt sicher, dass Gemeinnützige vor Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihren Organmitgliedern (=Geschäftsführung, Vorstand, Aufsichtsrat) die einstimmige Zustimmung des Aufsichtsrates zu jedem Vertragsabschluss einholen müssen; ansonsten sind diese Rechtsgeschäfte unwirksam. Gleiches gilt für Geschäfte mit Beteiligungsunternehmen einer GBV und für Geschäfte der GBV und ihrer Beteiligungsunternehmen mit nahen Angehörigen der Organmitglieder.

Soweit die Vergabe von Wohnungen an den genannten Personenkreis betroffen ist, ist nachzuweisen, dass die Wohnung zur regelmäßigen Deckung des Wohnbedürfnisses verwendet wird.

Diese einstimmig genehmigten Rechtsgeschäfte müssen dem Revisionsverband angezeigt und in einen jährlichen Compliance-Bericht aufgenommen werden, der bei den Landes-Aufsichtsbehörden zur öffentlichen Einsichtnahme  aufliegt.

Diese Compliance-Bestimmung, der GBVs unterliegen, ist so streng wie in keinem anderen Wirtschaftsbereich und gewährleistet die Wahrung öffentlich-rechtlicher Interessen, insbesondere die Sicherung der gemeinnützigen Vermögensbindung sowie die „Vermeidung von Interessenkollisionen und ungerechtfertigter wirtschaftlicher Vorteile“.

D

DULDUNGSPFLICHTEN

Wichtige Gründe des Vermieters berechtigen diesen oder von diesem beauftragte Personen das Mietobjekt zu betreten. Der Mieter hat das Betreten z.B. dann zu gestatten, wenn das Mietobjekt aufgrund baulicher Änderungen des Mieters neu ausgemessen werden muss oder eine Besichtigung im Interesse der Erhaltung des Hauses oder der Hausaufsicht notwendig ist.

Über das bloße Betreten des Mietgegenstandes hinaus, hat der Mieter vorübergehende Eingriffe in seine Mietrechte zu dulden, soweit dies zur Durchführung von erforderlichen Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen der Baulichkeit und zur Behebung ernster Schäden des Hauses notwendig oder zweckmäßig ist. Auch zur Reparatur eines mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes muss der Mieter Zutritt zum Mietobjekt gewähren.

Eingriffe in sein Mietobjekt zur Durchführung von Arbeiten zur Beseitigung einer vom Mietobjekt ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder für Verbesserungen in einem anderen Mietgegenstand, müssen vom Mieter jedoch nur geduldet werden, wenn diese entweder notwendig oder zweckmäßig und darüber hinaus auch zumutbar sind.

Sämtliche Arbeiten, die ein Mieter zulassen muss, sind so durchzuführen, dass eine möglichste Schonung seines Mietrechts sichergestellt ist. Kommt es aufgrund dieser Arbeiten zu wesentlichen Beeinträchtigungen seiner Mietrechte, hat der Mieter einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung.

E

ERHALTUNGS- UND VERBESSERUNGSBEITRAG

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) stellt einen Bestandteil des monatlichen Entgelts dar und dient der Finanzierung von notwendigen Erhaltungs- und nützlichen Verbesserungsarbeiten. Je nach Alter des Gebäudes kann die Höhe des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags variieren. Nähere Informationen zu den für die Einhebung des EVB jeweils zulässigen Obergrenzen finden Sie auf der Homepage des Verbandes (www.gbv.at) unter Veröffentlichung der wohnwirtschaftlichen Werte nach § 19a Entgeltrichtlinienverordnung.

Bis 30.6. des Folgejahres ist den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten eine Abrechnung über die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zu legen.

F

FINANZIERUNGSBEITRAG

Der Finanzierungsbeitrag (auch oft als Baukosten- oder Grundkostenbeitrag bezeichnet) ist jener Betrag, der vom Mieter oder Nutzungsberechtigten bei Abschluss des Anwartschafts- oder Mietvertrages als Beitrag zur Finanzierung des Bauvorhabens (Grund- und/oder Baukosten) an die gemeinnützige Bauvereinigung zu leisten ist und stellt eine Mietzinsvorauszahlung dar.

Die Höhe des zu leistenden Finanzierungsbeitrages ist von verschiedenen Faktoren wie z.B. der Größe des Bauvorhabens oder den länderspezifischen wohnbauförderungsrechtlichen Bestimmungen abhängig

G

GBV = gemeinnützige Bauvereinigung

Eine GBV kann in der Rechtsform einer Genossenschaft einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einer Aktiengesellschaft organisiert sein. Gemeinnützige Bauvereinigungen unterliegen dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

Umgangssprachlich und auch in den Medien wird häufig der Ausdruck „Genossenschaft“ oder „Wohnungsgenossenschaft“ als Synonym für gemeinnützige Bauvereinigung verwendet. Hauptgeschäfte einer GBV sind die Errichtung, Verwaltung und Sanierung von Wohnungen. Im Vordergrund ihrer Tätigkeit steht die Schaffung von leistbarem Wohnraum. GBVs dürfen nur in beschränktem Umfang Gewinne erzielen und sind dafür mit ihren Kerngeschäften von Ertragsteuern befreit. GBV wird auch als Kurzbezeichnung für den Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen verwendet.

GRUNDMIETE

Nach Rückzahlung aller Kredite durch die gemeinnützige Bauvereinigung bleibt die Miete auf dem Niveau der Kostenmiete; überschreitet diese Miete jedoch den Betrag von Euro 1,80/m² zzgl. EVB und Eigenmittelverzinsung aus der Grundstücksfinanzierung muss die Miete auf die Grundmiete von Euro 1,80/m² und Monat gesenkt werden. 

Neben dieser Grundmiete ist eine GBV berechtigt, den nach § 14d Abs 2 WGG zulässigen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und die angemessene Verzinsung von allfälligen Eigenmitteln, die zur Finanzierung von Grundstückskosten aufgewendet wurden, zusätzlich zu verrechnen. Die Grundmiete ist wertgesichert.

Durch die Grundmiete von Euro 1,80/m² bei Wohnungen, deren Darlehen abbezahlt sind, kann die gemeinnützige Wohnungswirtschaft ein wachsendes Angebot an besonders kostengünstigen Wohnungen zur Verfügung stellen. (Stand: April 2018)

H

HAUSORDNUNG

Die Hausordnung dient dazu ein harmonisches Zusammenleben im Interesse jedes einzelnen Bewohners eines Hauses, unter Einhaltung gewisser Regeln zur gegenseitigen Rücksichtnahme, zu ermöglichen.

Sie kann Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume (Rechte und Pflichten der Mieter in der Waschküche), Regelungen zu Ruhezeiten (wann und wie lange Mieter musizieren dürfen) und Aspekte zur Sicherheit der Mieter (Schließzeiten der Haustür, Freihalten der Fluchtwege) enthalten.

Wenn dem Mieter bestimmte Pflichten (z.B. Schneeschaufeln, Laubkehren, wöchentliche Reinigung des Stiegenhauses) auferlegt werden, die nicht unverhältnismäßig sind (wie z.B. jährliches Streichen der Hausfassade oder Erneuerung der Fliesen im Hausflur) oder gegen geltendes Recht verstoßen, muss die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages sein (als Anhang oder im Vertrag erwähnt). Eine einseitige Änderung durch den Vermieter ist nicht zum Nachteil der Mieter erlaubt.

Ist die Hausordnung lediglich ein Aushang im Treppenhaus, dürfen darin keine Aufgaben und Pflichten für den Mieter enthalten sein, die über seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten hinausgehen und darf diese vom Vermieter einseitig abgeändert (erweitert) werden, solange die Inhalte nur ordnenden Charakter haben.
Generell dürfen Hausordnungen den Mieter in seinen Persönlichkeitsrechten (Besuchsrecht, Kinderlärm, Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung) nicht einschränken.

HEIZKOSTENABRECHNUNG

Jahresabrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten („Heizkostenabrechnung“)
Die Heizkostenabrechnung hat alle in der Abrechnungsperiode fällig gewordenen Heiz- und Warmwasserkosten zu umfassen. Materiell muss sie folgenden Mindestinhalt aufweisen: Beginn und Ende der Abrechnungsperiode; die zu verrechnenden Heiz- und Warmwasserkosten, dies getrennt nach Energiekosten und sonstigen Kosten des Betriebes; die beheizbare Gesamtnutzfläche des Gebäudes; den für das Gebäude ermittelten Gesamtverbrauch an Heizkosten und Warmwasser; die beheizbare Nutzfläche und die ermittelten Verbrauchsanteile für das betreffende Nutzungsobjekt; das Verhältnis zwischen den nach Verbrauchsanteilen und den nach beheizbarer Nutzfläche zu tragenden Energiekosten, den betragsmäßigen Anteil an den Energiekosten und den sonstigen Kosten des Betriebes, die geleisteten Vorauszahlungen, den Überschuss oder Fehlbetrag, Ort und Zeitraum für Einsichtnahme in Abrechnung und Belegsammlung sowie einen Hinweis auf die Folgen der Abrechnung gemäß §§ 21-24 HeizKG.

I

INDEXIERUNG

 

Zweck der Indexierung der Miete oder bestimmter Entgeltkomponenten ist es, deren Wertbeständigkeit während der Mietvertragsdauer für den Vermieter zu erhalten. Zu unterscheiden ist zwischen einer gesetzlichen und einer vertraglichen Indexierung.

Im Anwendungsbereich des MRG oder des ABGB-Mietrechts kann im Regelfall eine Indexierung des vereinbarten Hauptmietzinses nur dann erfolgen, wenn eine Wertsicherung auch vertraglich vereinbart wurde. Wertanpassungs-, Wertsicherungs- oder Indexierungsklausel sind daher in der Regel Vertragsinhalt von Mietverträgen und wird so festgehalten, dass sich die Höhe der Miete oder bestimmter Mietkomponenten ändert, wenn sich die vereinbarte Bezugsgröße (zB Verbraucherpreisindizes) verändert. Manchmal hat der Vermieter aber auch kraft Gesetzes das Recht, einen indexierten Betrag vom Mieter zu begehren, ohne dass im Mietvertrag eine Wertsicherung vereinbart sein muss, was etwa für Altmietverträge mit einem wertbeständigen Mietzins nach § 45 MRG gilt.

Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts relevante wohnwirtschaftliche Werte, die der Indexierung unterliegen, sind auf der Webseite www.gbv.at unter https://www.gbv.at/Document/View/4661 veröffentlicht. Auf die Besonderheiten bei der Vereinbarung eines variablen, kostendeckenden Entgelts wird in Bälde unter K wie Kostendeckung eingegangen werden.

J

K

KOSTENDECKENDES ENTGELT

Gemeinnützige Bauvereinigungen sind gemäß § 13 Abs 1 WGG dem Kostendeckungsprinzip verpflichtet.
Grundsätzlich ist ein Entgelt zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger ist, als es zur Deckung
  • der gesamten Herstellungskosten des Wohngebäudes,
  • der Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Baulichkeit (= Betriebs- und Instandhaltungskosten) und
  • unter Berücksichtigung eines im Sinne der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit gerechtfertigten Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung (= Verwaltungskosten)
  • sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen notwendigerweise erforderlich ist. 
Ändern sich die der Berechnung des Entgelts zugrunde gelegten Beträge, so ist das Entgelt entweder entsprechend nach oben oder nach unten anzupassen.

L

Lebensgefährte

Zu dem Personenkreis der nahen Angehörigen gehört im Geltungsbereich des WGG auch der Lebensgefährte. Beim Lebensgefährten handelt es sich um jemanden, der mit einer anderen Person in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltgemeinschaft lebt. Für das Vorliegen einer Lebensgemeinschaft wird üblicherweise neben einer Wohnungs- und Wirtschaftsgemeinschaft sowie einer starken inneren Verbundenheit auch eine gewisse „körperlich-erotische Anziehung“ im Sinne einer eheähnlichen Zuneigung gefordert. Im Sinne einer EMRK-konformen Auslegung kann es sich bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft um eine Gemeinschaft zwischen Personen desselben oder verschiedenen Geschlechts handeln. Relevanz kommt der mietrechtlichen Definition des Lebensgefährten etwa in § 14 MRG, § 9a WGG oder § 15g WGG zu; in § 14 MRG und § 9a WGG wird gesetzlich auch eine Mindestzeit des Zusammenlebens verlangt.

M

N

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ABC der Gemeinnützigen
© 2017, Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen